目前国内商业地产在全部房地产投资所占的比重处于迅速上升势头，集中性导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，特别是一、二线城市，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。苏州，也不例外。通过对苏州商业地产项目的考察，不难发现存在着许多让人担忧的问题，且有些问题非常尖锐。

　　一、项目选址错误，盲目开发。XXXX商业广场，近6万平方米体量的商业广场竟然把项目位置选在一个偏僻小镇上。且不说项目具体位置处在该镇的边缘地带，且不说该镇到处都已空置着新建的商铺，这个镇的常住人口还不足3万，流动人口不足2万，怎么能够支撑得起如此大体量的商业？在该镇中心的区域，120平方的两层商铺年租金才2万多，这么低的租金足以说明商业的萧条。

　　二、主题定位与环境严重不符。XX时代广场，是一个建在环线高架旁的项目，一部分是写字楼，一部分主题定位是百货商场。百货商场一定要建在城市的核心商圈，对周围的商业环境与基础设施要求很高。而该项目却是孤零零地处在高架旁，周围的商业都是一些零散的小店，根本无法满足百货的选址要求。

　　三、定价过高，售价透支商铺价值。XXXXX项目，地处住宅区，对面是中、小学校。该项目周围有大量的中、高端住宅，消费潜力应该不错。但一个住宅区的项目，而且又是分销的独立小铺，所以只适合做些小商业，比如餐饮、特色小百货等，这些商家的租金承租能力有限。而该项目商铺售价每平方竟然高达近4万，得房率为70%。这样高价的商铺，那它的租金应该是多少才能够满足合理的投资回报呢？以150平为例，那总价是600万（还不算利息），合理的投资回报应该在12至15年（最佳在十年，因为商铺投资额度大，但现在几乎没有这样的商铺买了），那平均每年的足金应该50-40万之间，每平方每年的租金在3000-2600元之间。要知道，这相当于观前街富仁坊和人民路靠近察院场地段的租金水平了。而此项目的地段怎么能够实现如此高的租金水平？而且150平方的商铺的使用面积才100平方，若开一家特色小吃，商家每天必须要支付1300元左右的租金，还不算其他象人工、水电、装修、材料、税收等开支，商家能够承受如此高价房租？当然，商铺还有增值部分的回报，但那是要根据周边商业兴、衰程度去考量的，若商铺租不出去，周边商业兴旺不起来，谈何增值？更何况这样高的售价早已经把增值部分透支干净。

　　四、以销售为主，漠视投资业主后期经营风险。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。发展商往往意识不到当前商业竞争十分激烈的形势下商业地产开发风险性，以及商业地产后续经营管理的重要性，把这些问题与风险都留给了投资商铺的小业主。当然，这种商业开发模式在苏州商业地产界还是主流，在全国也是。

　　五、没有主题定位，项目无特色，缺乏竞争力。一个大的商业项目若没有主题定位，是非常可怕的。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。项目的市场定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨。商业地产必须营造主题特色，从而吸引消费者，没有特色、没有主题的项目就没有生命力。苏州商业地产项目的主题定位存在同质化的倾向，都要建成集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大型体验式购物中心，没有主题与特色。如XXX生活广场，此项目的地理位置非常不错，潜力非常大。是吴中区着力打造的一个新城区，旁边是大量的住宅，附近有近8万学生的大学。此项目宣传的力度很大，宣称“一站式超大休闲娱乐购物公园，国际品牌领地，作为核心商业地标”，该地块绝不可以做高档次的消费，当然，他们所谓的“国际品牌领地”最多只是几个做运动装的国际品牌商家而已。从他们邀请的商家来看也是一把抓，层次不分，根本就没有主题。大家都知道吴中区的外来人口非常之多，而且集中，都是以青少年为主，若以青少年与大学生为主要消费目标市场，关心他们业余、课余生活、身心需求，根据他们的消费能力与特点，设计适合他们的时尚购物、休闲、运动、娱乐、美食、等体验式消费、参与式的益智、欢乐主题商城（当然，建筑设计要围绕次主题，而且环境一定要有文化、运动、时尚的元素），肯定会非常成功。他们虽然消费能力有限，但他们追求时尚，消费频次很高，更喜欢扎堆。吴中区的外来工人群是很庞大的，若有这么一个为他们量身打造的主题商城，人潮会奔涌而来，或许会成为整个苏州青少年娱乐身心的天堂。

　　以上五点问题会在今后两年集中爆发出来，那时候受伤害不仅仅是商铺投资者，还有市场，也包括开发商自己。因为开发商的利益是与项目最后成功运营紧密相连的，即使是在销售的过程已经获利，但项目若最后运营失败的话，肯定会累及开发商，包括他们品牌的美誉度与公众信任度。一位商业地产联盟协会的负责人说“有一次在论坛上我见到了房地产协会的秘书长，他说过一句话，住宅地产是江河，商业地产是海洋，所以这个关系我是同意的，我是赞同他的这种说法，现在住宅地产出现问题，国务院转发了7个部委的国八条，我想住宅地产出现问题，受到政府的高度重视，商业地产出现问题可能振动会更大，这也是我们协会非常重视的。”

　　其实尽管商业地产对我们来说是个新课题，非常复杂和难以把握，但并不是不能操作好的，只要有一个负责任的态度，从选址开始，到前期市场定位，到招商规划与实施，再到建筑规划……直至最后的长期运营，每个步骤和环节都认真地去把握，相信，上述问题就不会出现。

　　我写这篇博文，不是要爆苏州商业地产行业的料，而是想把我看法说出来大家分享，包括前面提及到的商业项目的开发商们，因为这些项目都还有补救的余地。市场需要健康发展，商业地产行业承载着主导的使命，这就需要大家的努力，需要所有从事商业地产的相关人士的努力。从此刻开始，若大家都努力，相信，我们生活的这个城市----苏州，风景会越来越美丽，经济会越来越发达。